“在哪盖房子？开发公司啊？”
“对，开发公司，股份制的，原来是在大连，现在估计是打算往外扩张了。他这个人野心不比你小，你俩的做事风格也有些相近。
哎？好像你俩一般大，他比你小两个月，好像是。不过他孩子比你家孩子更小，应该只有八岁，也是个男孩儿。”
“他是不是找了个小媳妇儿？”董女士好奇的问了一句。
“应该是比你们小，好像要小个十岁吧？十岁还是九岁来着。”
“那还差不多，要孩子的时候她才二十多岁，正好。”
“那你怎么也要那么晚？”
“我们那个时候不是不想要，是就来的那么晚，这个又不是谁能个人决定的。”董女士剜了张铁军一眼。
这破孩子，什么都问。
她这会儿到是对丈夫去世的事儿已经没有什么太大感觉了，这么多年已经习惯了。
“你会不会等回了珠海又后悔了？”张铁军笑着问了一句。
铁娘子是个很重感情的人，是那种为知己而死的性格，老朱可以说是他的伯乐，恩人和朋友，吵架归吵架，感情特别好。
要不然她也不可能放弃那么挣钱的地区负责人回到总部当这个经营部长。
这几年格力的出头可没少让同行操心，挥舞着钞票跑过来挖人，就包括她本人。她不为所动，但是下面的销售人员跑了一大半。
她担任这个经营部长说起来得算是临危受命，销售部都塌架子了，要不然也轮不到她。实话。
国营单位嘛，好位置能给一个外人？那必须得是谁家亲戚，只有这种需要做事需要承受压力的时候，才会给外人一个机会。
等干起来了就看你懂不懂事了。
如果不是老朱考虑的周到眼光远，早早的就开始搞改制股份化又搞上市，说不上会怎么变呢。
从九六年到两千年总公司那边可是正经没少折腾，各种方法搞了一归遭，但都被老朱给化解了，把这些人气的嗷嗷叫。
要不然也就不会发生零几年要九亿卖公司的事情了。
外人看到的都是顺风顺水鲜花盛开，而这一路走过来，实际上她不知道经历了多少风雨和委屈，弊屈。
“我不是说你会出尔反尔，只是有点没想明白。”
张铁军看她开始瞪人了，笑着解释了一句：“我原来还在想可能要花些时间来说服你，我知道那几家空调厂给你的工资很高。”
给那么高，她也没动心，全部拒绝了，甚至面都不见。
就像后来开利公司来考察准备收购那一次，她直接让门卫把大门锁上，谁说也不放，开利说给她八千万的年薪她见都不见。
她自己直接跑去找省里拍书记的桌子去了。
铁娘子的外号也就是这么得来的，名副其实。
“不一样。”董女士想了想，说：“我一听你说有压缩机技术要生产国产空调就动心了，我就不相信，咱们这么大个国家就造不出来自己的空调。
而且你给的权限也大，一下子建三个生产基地，这么大的厂我不需要考虑这个考虑那个只用做事，想一想都舒服。
老朱大哥那边，……我确实也算是有点对不住他，但是他应该能够理解我，毕竟怎么说那边也是国营企业，限制太多了。”
几大件都是用的小本子的，她没说。她曾经提过研发的问题但人微言轻，并没有得到反馈。
门被敲响，张红艳带着王万达走进来：“老板，这是王总。王总这是我老板，这位是董女士。”
“你好。”张铁军站起来笑着伸出右手：“仲哥和我说起过你好几次，也一直说让咱们见见，结果一直拖到了现在。”
“您客气，是我打扰了。”王万达躬了躬身子，和张铁军握了握手，又和董女士握了一下。
“请坐请坐，都是自己人不用客气。”张铁军指了指沙发，给王万达倒了杯茶，又给董女士茶杯满上。
“这边打算建一家空调厂，请董大姐担任空调厂的厂长，我们正在说建厂的事儿。”
“哎哟，那我来的就有点不是时候了，实在是对不住。”王万达双手合十对董女士晃了晃：“对不住对不住。”
“没有，该说的都说完了，我们也正在闲聊。”董女士笑着打量了王万达几眼：“正在说他小时候尿床的事儿呢。”
……张铁军咂吧咂吧嘴。行吧，你说啥是啥，反正我小我脸皮厚。
老王直接宕机了，这话他没法接呀，他一个大老爷们，又是第一次见面，这种玩笑实在是不知道怎么接。
“他妈妈和咱们差不多大，比咱俩大几岁，他就是个孩子。”董女士笑着说：“你是几月的？”
“我十月。”
“那我比你大，我八月，以后要叫姐。”
“行，董姐。”
老董厉害，别看脾气大，相当会说话了，就这么几句就把大家的关系拉近了不知道多少。
“老板你小时候还尿床啊？”张红艳实在是没控制住，小声问了一句。
张铁军瞪她。
“谁小时候没尿过炕？这不很正常吗？我尿到十来岁，怎么的？你不服啊？”
“你们慢慢聊，我出去了。”张红艳弊着笑摆摆手就跑了，到了走廊才哈哈笑起来，跑去找徐熙霞和黄文芳去分享了。
“你还真尿到十来岁呀？”董女士刚才只是在开玩笑，这会儿惊讶的挑起了眉毛。
“真的，我小时候身体不大好。”张铁军点点头。这有什么不好意思承认的？又不是什么大事儿。
再说了，尿到十一二岁很牛逼的好吧，就问有几个人能做得到？
那时候他做梦最怕梦到找厕所了，后来一有这个梦马上就会惊醒。
对于所有人来说，最可怕的梦，应该就是这个了……厕所……找到了。
好一好有些同志们找到的厕所不是忽然变成了露天的就是男女不分还总是有人走来走去让你不好意思光腚腚。
但也总会有那么一些同志们找到的是既干净又卫生还没有人打扰……当然也有脸大的，有人就有人呗，哗哗就是一泼。
这个时候其实还是有机会的，有些人会因为括约肌的紧急信号及时惊醒，而有些人那就只顾着前快了。还暖和。
嚯~~
张铁军这个实际上是属于在月科里住过院嘛，手术后遗症，是身体问题。
哈哈哈哈，董女士的笑声惊天动地，反而是老王总是那么含蓄，但眼角的皱纹出卖了他的内心。
“张委员。”老王想换个话题，感觉气氛是挺活跃了，但是心里也更不踏实了，主要还是拘谨，说不紧张是不可能的。
“王叔你叫我铁军就行，咱们这是私下里没有那么多讲究，再说咱们也算是半个老乡不是。”
“这个到是，”老王抬手梳了梳略为稀疏的头顶：“我在东北这一晃也有小三十年了，基本上就是土生土长，刚来那年我还没有你现在大。”
“王总你老家是哪的？”董女士问。
“就是这儿，”老王看了看董女士：“我老家是广元，知道不？但是我从小是在金川长大的，记事儿就在那边了。
那地方穷啊，三山夹一沟，”他举起双手比划：“都是大山，一抬头四面大山，就是沟底河滩子上有那么一点平地。
估计呀，也就是一百多亩地儿，整个县城就那么大，两条路，我一使劲儿能从最南跑到最北。
我家条件还是算好，能吃饱，我爸在县里上班。我在那读小学读中学，然后进森工局当个跑腿员。那年我才十五。”
“你十五就读完高中啦？”
“不是，初中，那时候县里也没有高中。那时候也不想上学，就是淘。后来当了一年跑腿员我就去当兵了，到东北。
当了八年大头兵，提了个排长，部队送我去大连陆军学院学习，在那学了一年，正好有个机会留校，我就写申请。
当时也不会写呀，就使劲儿夸，夸这个夸那个，呵呵，说我要为祖国贡献终身，结果就选上了。
就这么干了四年。三年多。我那时候负责动员大家伙报那个，当时有个党政专修班，在辽大，我就做这个工作。
这个班学制是三年，主要就是给地方上培养干部。你知道那个时候咱们干部不够用，到处都缺人，缺干活的。
八三年我自己也去了。三年读下来就是干部，我感觉挺好，比在学院当个干事好，就去了。为了提干。
三年读下来，回学院就当了个副处长。那个那个，按现在的话来说就是县团级，挺牛的了。
那是八六年，其实我当初去念这个专修班就不想在学院干了，想去地方，地方上要自由点，当年就转业去了地方。
当时，当时，就去了西岗区，当个了办公室主任，正科。那时候可不兴走后门，全看运气。我还是挺能干的。
后来不就，就就去了区里的房屋维修队，当时已经叫开发公司。你也能明白，就那么点事儿，毕竟咱们也不是本地人。
我去一看那叫一个心凉啊，就三间瓦房十来个人，一个不大的院子。啥也没有。
那也得干，不干怎么整？撂挑子肯定不行。就这么的，从这十来个人开始干，什么活都干，一点一点把这个公司干起来了。
等到九二年的时候我们规模就已经起来了，也干了一些项目，人员也壮大了，又进行了股份制改造。
不改不行，不改干不长，这样那样的几天就把你按下去了，他们可不管这个公司是怎么回事儿怎么干起来的。”
“这个确实。”董女士点了点头：“我也在单位上干了十五年，后来到珠海这边那也是个市属企业。
亏损不挣钱的时候一个人也看不见，等挣了钱都冒出来了，这个那个都能行了，指手划脚的想这个想那个，反正就是想让你听他的想拿钱。
我可受不了这个，架没少吵，但是有些事也是没有办法，企业都是人家的，一份文件盖个章就提钱，能怎么的？
现在也正张罗改制呢，股份化，计划是今年年底上市。上市以后信息公开，有些事儿空间就大了。都是没办法。”
“是这个样儿，只能多想想招儿，要不然几天就给你搞垮。”老王抿着嘴点了点头，颇有同感。
“咱们这还算是好的，那些挂靠的。”董女士拍了老王一下。一切尽在不言中。
持靠的企业单位连个正经编制都没有，还不如她俩这样的公司好歹是正规军，多多少少的还能说得上话能吵一吵争取一下。
挂靠单位那真的是一点什么权也没有，直接下个文件就收回了，把人从头换到尾谁也没有招，要么就认命走人。
要么就是被戴一堆帽子被送进去。
孙峰的事情这个时候已经举国皆知了。
“王叔你这次来成都是回家探亲还是有别的事情？”张铁军打断了两个人的谈话。
“回家看看。”老王点了点头：“顺便看看这边的市场，看看能不能搞个项目，正好听说你在这，我就合计怎么也得见你一面。”
他的父母家人这会儿都住在都江堰。
从第一次老仲给递话到这会儿已经有小两年了，老王一直想和张铁军见见。
他在京城见过连文礼，两个人聊的还是挺愉快的，成都这边的高光明他也见过了，还参观了几个东方的商业项目。
在东方面前，这会儿的老王还有点弱小。
在和连文礼高光明交谈，又走了几个项目以后，他想和张铁军见见面的想法就更强烈了。
他感觉东方的不少地方和他的一些想法就特别的贴合，很多地方他还都没有想清楚，看了东方的项目以后瞬间就通透了。
脑袋里的东西越来越清晰。
“我心里有些想法想和你请教一下。”
“这话就太客气了，谈不上，你们吃过的饭比我见过的盐都多，是我应该向你们学习才对。”
“不不不不，我这可不是客气，东方确实做的好，很多东西都走在了前面，太多值得我们学习思考的地方。”
“你们男的真虚。”董女士在一边听的直想翻白眼：“有什么话就说呗，非得夸来捧去的，听的我都起鸡皮了。”
“我这可不是捧。”老王摇摇头：“我是真心实意的，你不搞开发这一块不知道，东方实业不管是在规模上还是理念上，都走在前面。”
老王巴拉巴拉给董女士普及了一下地产开发的常识，又讲了一下东方的几个项目，和现有的地产开发模式做了下比照。
“我们现在还只知道盖房子卖房子，东方已经把商业，住宅和办公，服务组合起来了，形成了模式。
还没等我们摸清楚搞明白，这边又把旅游娱乐和地产开发综合到了一起，而且都很成功，规模是我们不敢想象的，影响力巨大。”
董女士还真不懂这些，在她看来不就是盖房子嘛，就是盖的多点和少点高点和矮点的事儿。
等后来她有了地位权力，也有了资金的时候，她已经看不起地产开发这一块了，感觉都是在骗人捞钱，不屑于参与。
所以你看她的朋友圈，全是做实业的。老王算是比较特殊的，他搞的是商业地产。
“那你也这么干呗，这东西又没有什么专利。”
“哪有那么容易，”老王直摇头：“要是像说的这么轻松可就好了，首先第一个，这么庞大的资金从哪来？
贷款指望不上，现在贷款的条件太苛刻了，再说也不大敢，这是实话，这个压力就太大了，万一失败就是直接砸碗。”
“那你过来是想借钱？”老董是真直，想什么就说什么，都不带在心里面转转的。
老王略有尴尬，笑了一下：“要是能从东方借到钱那当然好，说没有这个想法那肯定是不对，不过主要还是学习，想和铁军请教一下。”
“其实这个还真没有什么可学的，”张铁军给两个人递了根烟：“东西都摆在那，看看就都明白了，也不过就是规模大小的事儿。
像这种集商业，居住，娱乐，旅游，商务，公园为一体的综合型项目已经不需要太过于拘束选址问题了，在哪都一样，交通便利就行。
地方小就搞个小的，商业居住也行，商业居住再加个商务也可以，都是可以变通的，加加减减怎么都有道理。
这里面需要注意的其实不是这些，而是对当地消费层级的调查了解，要因地制宜，要把主要客户目标定位在大多数。
我向来不主张盲目的高档化，不是贵就是好，更不是非得弄的金壁辉煌让老百姓望而生畏，你得让大多数能进得来。
要让一座城市的大多数老百姓能吃得起买得起玩得起，在这个基础上升级一些小项目进行高档化少数化，为特定人群提供专门的服务。
主打的其实是服务，硬服务和软服务，这才是核心。
而且我不主张贷款搞项目，不是说不能贷款，而是不能把主要方向都放到贷款上，有多大的能力干多大的事儿，稳扎稳打最好。
实在拿不下来又有机会可以考虑合作，引入合适的合作方来共同承担成本和利益，只要做好切割不会造成什么问题。
还有就是你应该知道，东方不搞公摊不搞预售也不造毛坯房，不会捂盘等着赚取最大的利益。
即然你今天过来了，我就和你说清楚这件事，对于房价，商业租金还有房屋的质量这些，我们是有底线的，不会容忍胡来。
这话我在开会的时候也讲过，如果有人利用一些手段刻意的提高价格抽调质量，那就后果自负。
接下来东方还会公布关于购房贷款的相关条款，购房贷款将会由购房者，银行和开发商三方签署，各自承担自己的义务和责任。”
九六年这会儿，按揭这个词儿已经在地产界比较常见了。
而且都在说这个词儿是从英语里得出来的，来自mortgage这个单词，后来又说是这个词的粤式读音。
真特么能扯蛋，就好像不管什么东西要是不能和国外发生点关系，不能证明是从国外传进来的就不高级了似的。
有些人的脑回路就是这么硬跪，在他们心里什么都是国外的，什么都是从国外传过来的。有点怀疑他祖宗是怎么活下来的？
按揭这个词实际上是古汉语，本意就是确定举债。按，按押，确认，揭是债务，代表证明债务的纸状。大多是指质押和高利贷。
用自己的财务来抵押借一笔钱，在揭，也就是纸状上按下手印。
“这个有什么不一样的吗？”老王没听明白，问了一句。购房贷款这东西并不新鲜，早就有了。
“三方合同，”张铁军说：“银行出钱然后分期回收本金和利息，购房者借钱用于买房并支付利息，现在都是这么个模式。
东方这边以后会加上开发商。
开发商需要承担保证房屋质量，并在规定日期把房子交付给购房者的义务，如果不能按期保障，那么他需要承担这笔贷款，包括利息。
同时购房人自动退出合同，不再担负还款的义务，也不再是所购房屋的所有人。
也就是说这个不能按期交付，或者有质量问题的房子就自动回到了开发商手里，包括还款的义务，并需要返还购房人已经支付的款项。”
经过一系列的协商，东方已经和国内几大行达成了协议，包括渣打和东亚银行。
这个三方合同实际上也更能保证银行的利益，即使房子出现了问题断供了，也不会影响他们接着收钱，更不用去搞什么查封拍卖，省事儿。
而对于购房者来说也是极好的事情，从房屋交付到房子的质量都有了保障，反正到时候交不了或者房屋出现质量问题直接不要了就行了。
也就是把买卖房子的主要责任都交给了开发商……这本来也应该是由他们来承担的。
“这样的话，如果发生恶意弃房或者恶意断供怎么办？”老王问了一句。
“这个肯定要在合同上写明白呀，还是很好限制的。”
“如果购房人还了一段时间的钱以后，没有能力接着还了怎么办？”
“这种情况肯定会有，这个就不包括在这份合同里面了，这是他个人的事情，不管是什么引起的也都是他个人要承担的。”
“那怎么来保证开发商能把购房人的支付款项退回去呢？”董女士问。
“这是银行的事情。”张铁军说：“不管是人行的规定还是合同的要求，都有一条，就是专用监管账户，这个现在就有。”
“有。”老王点了点头：“开发项目的资金都需要进入到监管账户，理论上这个钱是专项专用，不能有任何挪用行为。”
其实挪用了也不怕，资金被挪用了那是银行监管不力，责任就是他自己的了。
在这种三方合同的约束下，也能促使银行对监管账户进行严格管理，如果再像上辈子那样不管不理的吃亏的是他自己。
“这个好，我感觉这种合同才是合理的。”董女士听明白了，表示相当赞同。
老王搓了搓下巴，感觉怕不是以后搞住宅项目就得小心起来了，压力有那么点大。
不用怀疑这份合同的普及情况，只要东方和银行这边一公布，很快就会成为行业的标准合同。
开发商肯定不愿意搞，但是不搞谁还敢买你的房子？咋的？你是想说你既不能按期交房又不能保证房子质量呗？
其实这个对东方来说意义不大，东方又不搞公摊和预售，主要是对那些搞预售的约束力特别大。
“那铁军你对于房价这一块怎么看？”老王又问。
“房子肯定是永远有需求的，价格嘛……以后大概会把新房开发分为三块，普通住宅，高档住宅和豪华住宅。
普通住宅这一块会有一些强制规定，建设数量和价格都会有一个限定，高档和豪华住宅这一块就无所谓了。”
也就是说，你一座城市要建多少高档和豪华型住宅，这个数量会根据普通住宅的建设数量按比例制定。
比如十比一，或者二十比一。建十套或者二十套普通住宅就有一套高档或者豪华住宅的份额。
而普通住宅的价格会强制限定在当地平均工资的十年到十五年总额这么一个区间，以此来保障大多数普通居民的居住权利。
限定了普通住宅的价格，也就是间接限定了普通类住宅的土地交易价格。
为了达到这个目的，张铁军这几年是真没少忙活，拉帮结伙一个一个的去讲去说服，好在最终还是得到了支持。
其实本来在这个年代来做这件事也没有那么难，这会儿商品化还没有完全展开，住房保障还是基本原则。
再晚几年就是另外一回事了。
张铁军把这些事情，还有他对住宅，还有商业地产的一些理解和想法掰开了讲给董女干和老王听。主要是老王。
他这个人张铁军还是比较欣赏的，为人很正。就像他决定把主要精力放到商业地产上，实际上就是看到了住宅地产的各种弊端。
上辈子，老王用了小二十年的时间，把商业地产做到了第四代，现在好了，张铁军直接把第四代拿出来揉碎了讲给他。
然后又倒推到第三代，第二代。第一代就算了，那个真的太初级了。
“其实做这一块最关键的地方是人，必须要保证大多数人能消费得起，租金的制定要考虑长远，千万不要急于求成。”
老王吧嗒吧嗒嘴，看了看张铁军：“我肯定是明白这个道理，但是实际当中就怕想做到不太容易，资金的压力太大了。”
董女士就笑：“又说回来了，我就感觉你是来借钱的，你就说是不是？”
老王拿董女士是一点办法也没有，搓了搓手笑了笑：“资金肯定也是需要解决的，现在国内这些开发公司都缺钱，是吧？都缺。”
这是事实。主要是这会儿才九六年，距离海南的事儿才刚刚过去了三年，正是勒的紧的时候，谁也不敢有大的动作。
后来不就是一点一点摸嘛，今天试一下，明天进一步，一口一口把底线就给啃掉了，而且胆子越来越大。
这也是没有办法的事儿，都眼红，明明应该是以服务为核心的企业，都红着眼睛只想着搞钱了。
搂一把是一把，谁管它洪水滔天？
“借钱这事儿不用提，我不太喜欢开发公司借钱搞项目。”张铁军摇了摇头：“这一块我正在和相关部门谈，口子绝对不会开。
有多大能力做多大的事情，现在就是太急躁了，这不是好事儿。
东方投资到是可以入一点股，我还是很看好王叔你这个人的。
不过，入股可以谈，但是我有条件，第一是职工这一部分暂时要保留，第二是不上市。
王叔你考虑一下，如果感觉行，那就谈一谈，其他几家股东的股份东方可以以两倍的价格收购，后面我们可以再谈。”